Вопрос ответ
1.Кто основные участники сферы ЖКХ?
Жилищно-коммунальное хозяйство – сложная система, основанная на имущественных отношениях. В нее входят и управляющие организации, и товарищества
собственников жилья, и поставщики электроэнергии, тепла, горячей и холодной
воды, региональные операторы по капитальному ремонту и обращению с твердыми коммунальными отходами (ТКО). В идеале главная цель всех «звеньев» этой
системы – сделать так, чтобы в каждой квартире всегда было тепло, светло, во дворе – чисто и уютно и, главное, чтобы собственникам жилья не приходилось платить
за это слишком дорого. Что нужно сделать для того, чтобы достичь идеала? Этот
вопрос мы и постараемся прояснить на страницах учебника.
Для начала разберемся с определениями, чтобы не возникло путаницы.
Собственник помещения в многоквартирном доме – лицо, имеющее в собственности жилое или нежилое помещение в многоквартирном доме.
Собственник помещения – это хозяин квартиры или, к примеру, салона-парикмахерской на первом этаже многоквартирного дома. Хозяин имеет подтверждающий документ на принадлежащее ему помещение.
На сегодняшний день стандартный документ – это выписка из Единого государственного ресстра недвижимости. Встречаются и другие виды документов, но они постепенно уходят в прошлое. Если же вы живете в муниципальной или съемной квартире, вы – наниматель помещения.
Управляющая организация – организация, которая на основании договора управления предоставляет услуги по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, услуги по управлению им, а также в некоторых случаях предоставляет коммунальные услуги лицам, пользующимся помещениями в многоквартирном доме. Управляющую организацию мы привыкли называть управляющей компанией (УК), ЖЭКом, ДУКом, ЖРП и т. д. Это компания, которая занимается содержанием и ремонтом общего имущества, обеспечивает исправность инженерных систем и конструкций дома (крыш, подъездов, лифтов, электропроводки) – словом, занимается всем, что нужно для нормальной жизни дома.
Ресурсоснабжающая организация –это поставщик коммунальных ресурсов. такие организации превращают многоэтажный дом из бетонной коробки в благоустроенное жилье, подавая в него электричество, газ, воду, отопление. они могут называться по разному, быть муниципальными или государственными предприятиями или частными организациями (ооо, ао), индивидуальными предпринимателями.
Товарищество собственников жилья – это некоммерческая организация. Цель ТСЖ – не извлечь выгоду, а управлять общим имуществом, заниматься его содержанием и ремонтом, предоставлением коммунальных услуг.
Исполнитель коммунальных услуг – это та компания (или индивидуальный предприниматель), которая непосредственно поставляет коммунальные услуги в квартиры или иные помещения дома.
Региональный оператор – это организация, создаваемая в форме
фонда, задачей которой является проведение капитального ремонта многоквартирных домов в регионе.
2.Кто контролирует ЖКХ?
Сфера жилищных и коммунальных услуг касается каждого человека, поэтому она нуждается в надзоре и контроле со стороны государства. Государственные и муниципальные органы следят за выполнением законов и подзаконных актов, и именно в них следует обращаться, если вы понимаете,
что ваш дом обслуживают некачественно (или тарифы на коммунальные
услуги оказались завышенными).
В России существует трехступенчатая система контроля за работой организаций, предоставляющих жилищные и коммунальные услуги.
Первая ступень – общественные и различные некоммерческие организации. Самым близким вам объединением собственников является совет вашего дома. Именно туда вам необходимо обращаться в первую очередь с жалобами и предложениями. Кроме того, существуют организации,
защищающие права потребителей и осуществляющие общественный контроль. Их задача – разъяснять положения действующего законодательства,
выявлять нарушения, давать советы, содействовать в подготовке заявлений
в другие организации, обладающие административными полномочиями.
Вторая ступень – муниципальные службы контроля. Осуществляют муниципальный контроль районные и городские администрации.
По умолчанию муниципальный жилищный контроль осуществляется в тех многоквартирных домах, гд=е имеются помещения, находящиеся
в муниципальной собственности. Однако в некоторых регионах органам
местного самоуправления делегированы отдельные функции Государственной жилищной инспекции, более главного органа контроля (см. третью
ступень). В этом случае муниципальный жилищный контроль выполняет
надзорные функции по всем переданным полномочиям в отношении всего
жилищного фонда
Кроме контроля за деятельностью управляющих компаний и ресурсоснабжающих организаций, а также рассмотрения жалоб жильцов, Администрация занимается межеванием земельных участков около домов, выдачей
разрешений о переводе жилого помещения в нежилое, согласованием переустройства и перепланировки жилых помещений, заключением и изменением договоров социального найма, выдачей разрешений на вырубку зеленых насаждений и пр.
Для более подробного ознакомления с функциями Администрации вам
необходимо посетить ее сайт.
Третья ступень – это государственный жилищный надзор и лицензионный контроль. Государственный жилищный надзор – это деятельность,
направленная на предупреждение, выявление и пресечение нарушений требований законодательства к предоставлению жилищных и коммунальных
услуг (ст. 20 Жилищного кодекса РФ). Лицензионный контроль – это контроль за соответствием деятельности управляющих организаций лицензионным требованиям. С 1 мая 2015 года все управляющие организации обязаны 12 иметь лицензию на осуществление деятельности по управлению многоквартирными домами. Осуществляет лицензионный контроль и жилищный надзор государственная жилищная инспекция. Именно эта организация занимается контролем за соблюдением правил содержания общего имущества
собственников помещений в многоквартирном доме; осуществляет контроль
за соответствием качества, объема и порядка предоставления коммунальных услуг (отопление, электро-, водо-, газоснабжение, водоотведение и другие) установленным требованиям законодательства; осуществляет контроль
за проведением мероприятий по подготовке жилищного фонда к сезонной
эксплуатации; осуществляет контроль за соблюдением порядка перевода жилых помещений в нежилые, требований к перепланировке и переустройству
помещений в многоквартирном доме и пр.
Перед написанием обращений необходимо ознакомиться с процедурой
подачи обращений – в какой форме надо их подавать, на чье имя, сколько
дней ждать ответа и пр. На сегодняшний день обращения принимаются
либо в письменной форме либо через Государственную информационную
систему жилищно-коммунального хозяйства.
Координацию деятельности органов государственного жилищного надзора и органов муниципального жилищного контроля осуществляет Главный государственный жилищный инспектор РФ.
Тарифы на коммунальные услуги регулируются уполномоченным органом государственной власти субъекта РФ – региональной энергетической комиссией.
Чем эта организация полезна совету МКД? В нее можно обращаться
по вопросам тарифов, за пояснением структуры тарифа и пр. Если, к примеру, вы обнаружили расхождение между тарифами на конкретный вид
ресурса (например, на холодную воду) в вашем регионе и тарифами, проставленными за этот вид ресурса в вашей квитанции, вы можете обратиться
в эту организацию за разъяснениями.
3.Что делать и куда обращаться, если нарушаются права граждан в сфере оказания регулируемых услуг жилищно-коммунального комплекса?
В настоящее время услуги жилищно-коммунального комплекса регулируются:
– Жилищным кодексом Российской Федерации;
– рядом подзаконных актов, регулирующих основы ценообразования и формирования тарифов.
К регулирующим органам в этой отрасли следует отнести органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации в области регулирования тарифов (региональные службы по тарифам) и органы местного самоуправления.
В случае, если нарушение прав гражданина связано с завышением установленных тарифов либо с превышением надбавок, необходимо обратиться в орган, к компетенции которого относится установление таких тарифов (надбавок). Гражданин также вправе обратиться в федеральный орган исполнительной власти в области регулирования тарифов и надбавок (Федеральную службу по тарифам).
Если нарушение связано с неправомерным (необоснованным) установлением (изменением) тарифов и надбавок, гражданин вправе обратиться в орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации в области регулирования тарифов (в случае, если тариф или надбавка была установлена органом местного самоуправления) либо в федеральный орган исполнительной власти в области регулирования тарифов и надбавок (Федеральную службу по тарифам).
В любом случае в соответствии с Федеральным законом от 02.05.2006 г. № 59-ФЗ «О порядке рассмотрения обращений граждан Российской Федерации» заявление гражданина должно быть рассмотрено в течение 30 дней. В исключительных случаях срок рассмотрения может быть продлен еще на 30 дней.
Также гражданин вправе обратиться непосредственно в органы прокуратуры либо в суд.
4.Что решается на общем собрании собственников помещений?
Главным органом, принимающим решение по всем основным вопросам в многоквартирном доме, является общее собрание собственников помещений в данном доме
Решения, принятые на собрании являются обязательными для всех собственников.
Только посредством голосования собственников на общем собрании может быть:
- принято решение о реконструкции дома, строительстве хозяйственных
построек и других зданий, сооружений на земельном участке МКД
(например, решение о строительстве детской площадки на земельном
участке МКД);
- избран способ формирования фонда капитального ремонта и окончательно утвержден размер взноса на капитальный ремонт;
- принято решение о получении кредитов или займов на капитальный
ремонт;
- принято решение об использовании системы или иных информационных систем при проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме в форме заочного голосования;
- принято решение о пределах использования земельного участка, на котором расположен дом (например, решение об ограничении въезда
на земельный участок МКД только для собственников помещений);
- принято решение о пользовании общим имуществом собственников
МКД (например, о размещении рекламных конструкций на доме)
5.Можно ли оспорить решения общего собрания?
После вступления решения в силу ни один собственник помещения в многоквартирном доме не вправе уклониться от его исполнения (даже
если человек не присутствовал на собрании). Однако собственник помещения в многоквартирном доме может попытаться в суде оспорить решение, которое приняли на общем собрании. Подать в суд может владелец квартиры, который голосовал против принятого решения, или тот, кто вообще не присутствовал на собрании, а о решении узнал постфактум.
Решение общего собрания может быть признано недействительным, если оно принято с нарушением Жилищного кодекса и нарушает права и законные интересы собственника. Суд с учетом всех обстоятельств дела вправе оставить в силе обжалуемое решение, если голосование указанного собственника не могло повлиять на результаты голосования, допущенные нарушения не являются существенными и принятое решение не повлекло за собой причинение убытков указанному собственнику
Заявление об обжаловании решения собственник может подать в течение
шести месяцев после того, как он узнал (или должен был узнать) о решении
собрания. Впрочем, если суд сочтет, что нарушение было несущественным,
а голос обиженного собственника (даже если бы он принимал участие в голосовании), все равно никак не повлиял бы на итоговый результат, иск будет
оставлен без удовлетворения. Но решение собрания суд может признать и недействительным. При этом недействительное решение может быть либо ничтожным, либо оспоримым. Ничтожное решение – признается недействительным в любом случае, подаст кто‑либо в суд с целью его оспаривания или нет. Например, это было решение по вопросу, который не включался в повестку дня (исключение здесь одно: если в собрании приняли участие абсолютно все владельцы помещений). Или если оно было принято на собрании, не имеющем кворума. Или, например, вопрос вообще не относился к компетенции собрания. Или (что тоже бывает), решение противоречит нормам правопорядка и нравственности. Все основания для признания решения общего собрания ничтожным прописаны в ст.181.5 Гражданского кодекса РФ.
6.Какие бывают способы управления многоквартирным домом?
Самый главный вопрос, который предстоит решить собственникам помещений, это – каким способом будет управляться их дом. Напомним, таких вариантов три:
- непосредственное управление самими собственниками;
- управление товариществом собственников жилья (ТСЖ), жилищным
кооперативом (ЖК) или иным специализированным потребительским
кооперативом (СПК);
- управление управляющей организацией.
Выбор способа управления многоквартирным домом – это основа, на которой затем будет выстраиваться вся дальнейшая система содержания, ремонта дома и предоставления коммунальных услуг. Прежде чем выносить на голосование тот или иной вариант, нужно очень внимательно просчитать все плюсы и минусы у каждого способа управления.
Решение о том, каким способом будет управляться дом, принимают сами собственники на общем собрании – простым
большинством голосов.
7. Какие бывают плюсы и минусы непосрественного управления?
Плюсы непосредственного управления:
- Коммунальные услуги жители оплачивают напрямую поставщикам, минуя посредников;
- Полномочия по управлению общим имуществом остаются у собственников;
- Не возникает расходов на оплату услуг по управлению общим имуществом.
Минусы непосредственного управления:
- Нет профессионального управления общим имуществом. фактически
отсутствует лицо, ответственное за содержание общего имущества в
многоквартирном доме;
- Собственникам бывает сложно договориться между собой и найти
подрядчиков по выполнению работ по содержанию и ремонту общего
имущества;
- В случае, если не выбрано уполномоченное лицо, контроль за качеством
работ со стороны всех или нескольких собственников может приводить
к конфликтам между ними.
8.Какие бывают виды комунальных услуг?
Пожалуй, самый сложный раздел во всей сфере ЖКХ, который нужно знать грамотному собственнику жилья – это коммунальные услуги. Их всего шесть, это:
-Холодное водоснабжение
-Горячее водоснабжение
-Водоотведение
-Отопление
-Газоснабжение
-Электроснабжение
С 1 января 2016 года в регионах России в состав коммунальных услуг постепенно включается обращение с твердыми коммунальными отходами. Под данной услугой понимается сбор, накопление, обработка, утилизация, обезвреживание и размещение отходов производства и потребления, иначе говоря, мусора. Перечень коммунальных услуг, предоставляемых потребителю в конкретном многоквартирном доме, зависит от степени благоустройства данного дома.
9. В каких домах будет проводиться капитальный ремонт?
Капитальный ремонт общего имущества осуществляется в обязательном порядке во всех многоквартирных домах на территории России.
При этом не признаются таковыми дома блокированной застройки, то есть те, в которых выход из каждой квартиры осуществляется прямо на улицу, а не на лестничную клетку. Капитальный ремонт не проводится в многоквартирных домах, которые признаны аварийными и подлежащими сносу или реконструкции. Кроме того, в регионе может быть принято решение не ремонтировать многоквартирные дома, в которых менее 3 квартир.
Вновь созданные многоквартирные дома включаются в региональную программу капитального ремонта не ранее чем через год, но не позднее пяти лет после ввода в эксплуатацию. При этом с июля 2015 года регионы могут принять решение об освобождении «новостроек» от обязанности по внесению взносов на капитальный ремонт на срок до 5 лет.
10.Какие работы входят в капремонт?
Полный перечень работ, которые относятся к капитальному ремонту, позволяет легко понять, на что могут рассчитывать жители дома, желающие, чтобы их многоквартирный дом действительно привели в порядок, а не ограничились косметической покраской стен в подъезде.
Капремонт – это:
1. Ремонт внутридомовых инженерных систем: электричества, отопления, горячей и холодной воды, газа, водоотведения.
2. Ремонт или замена лифтов.
3. Ремонт крыши.
4. Ремонт подвалов (тех, что относятся к общему имуществу).
5. Ремонт фасада.
6. Ремонт фундамента.
Помимо этого, в субъекте РФ могут дополнить список работ по капремонту, включив в него следующие пункты:
1. Утепление фасада.
2. Переустройство невентилируемой крыши на вентилируемую.
3. Устройство выходов на кровлю.
4. Установка коллективных приборов учета.
5. Установка автоматизированных систем учета коммунальных ресурсов.
6. Установка общедомовых приборов учета и узлов управления и регулирования потребления коммунальных ресурсов.
7. Другие виды работ.
Где это сказано?
ч. 1 ст. 166
Жилищного кодекса РФ.
Важно!
Жители дома тоже имеют право расширить список работ.
Для этого собственникам помещений нужно на общем собрании проголосовать за то, чтобы ежемесячный взнос на капремонт превышал минимальные значения. Тогда все, что пойдет сверх минимума, собственники смогут тратить на ремонт дома по своему усмотрению. Работы по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме могут включать в себя работы по замене и (или) восстановлению несущих строительных конструкций многоквартирного дома и (или) инженерных сетей многоквартирного дома, отнесенные к реконструкции объектов капитального строительства.
11.Как правильно выбрать спецсчет на капремонт?
Начинать подготовку к выбору спецсчета нужно заранее, еще до проведения общего собрания собственников. Первым делом нужно ознакомиться с предложениями банков и, выбрав несколько наиболее подходящих вам, вынести их на обсуждение инициативной группы. Кроме того, нужно рассмотреть проект договора с организацией, которая будет вести работу со спецсчетом.
Повестка дня общего собрания, посвященного выбору спецсчета, обязательно должна содержать следующие вопросы:
1. Об установлении размера ежемесячного взноса на капитальный ремонт
(он не должен быть меньше, чем минимальный размер взноса на капитальный ремонт, определенный в вашем регионе).
2. Об утверждении перечня услуг и работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме (этот перечень должен быть
не меньше, чем тот, что указан в вашей региональной программе капремонта).
3. О сроках проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме (первоначально их нельзя устанавливать более поздними, чем те, что прописаны в региональной программе).
4. О выборе владельца специального счета.
5. О выборе кредитной организации, в которой будет открыт специальный счет. Если собственники помещений не смогут выбрать кредитную
организацию, в которой будет открыт специальный счет, или она окажется
не соответствующей требованиям, вопрос об этом выборе будет считаться
переданным на усмотрение регионального оператора.
Глава 8. Капитальный ремонт общего имущества собственников помещений в многоквартирных домах | 119
6. О выборе лица, которое будет оказывать услуги по сопровождению
специального счета (начислять платежи, печатать квитанции с отдельными
банковскими реквизитами, уплачивать банковские комиссии, вести претензионно-исковую работу с должниками).
7. Об определении размера денежных средств, собираемых на оплату услуг по сопровождению специального счета.
Общее собрание нужно провести путем очного голосования и только если
оно не состоится, провести его еще раз, но уже в заочной форме.
12.Что такое аварийное жилье?
Аварийным признается жилье, имеющее деформацию фундаментов, стен, несущих конструкций и значительную степень биологического повреждения элементов деревянных конструкций, которые свидетельствуют об исчерпании несущей способности и опасности обрушения (п. 34 Положение о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утв. постановлением Правительства РФ от 28 января 2006 г. N 47). Жилье признается аварийным по решению межведомственной комиссии, созданной при органе местного самоуправления, а в городах Москве и Санкт-Петербурге по решению органов государственной власти.
Как указывалось ранее, аварийное жилье не подлежит капитальному ремонту в рамках новой системы его проведения. Что же делать с ним?
Жильцы многоквартирных домов, признанных аварийными до 1 января 2012 года расселяются в новое жилье бесплатно, за счет бюджетных. Расселение в рамках федеральной программы должен завершиться в 2018 году. Собственники, чьи дома были признаны аварийными после указанного срока, имеют четыре варианта действий:
1. Заказать и провести за свой счет реконструкцию многоквартирного дома;
2. Снести дом, продать земельный участок, поделить полученные деньги и за свой счет переселится в другое жилье;
3. Снести дом и построить на его месте новый за счет собственных средств;
4. Стать нанимателями жилья по договорам социального найма при наличии оснований для предоставления такого жилого помещения.
В случае, если многоквартирный дом был включен в региональную программу капитального ремонта и впоследствии был признан аварийным, средства из фонда капитального ремонта направляются на снос или реконструкцию дома, а собственники действуют по одному из трех вышеприведенных вариантов.
13.Что такое реновация жилищного фонда?
Под реновацией жилищного фонда понимается совокупность мероприятий, выполняемых в соответствии с Программой реновации жилищного фонда , направленных на обновление среды жизнедеятельности и создание благоприятных условий проживания граждан, общественного пространства в целях предотвращения роста аварийного жилищного фонда, обеспечения развития жилых территорий и их благоустройства. Программа реновации устанавливает очередность сноса многоквартирных домов, включенных в Программу реновации. Очередность сноса указанных многоквартирных домов определяется с учетом их технического состояния.
Цель реновации – не дать многоквартирным домам превратиться в аварийные и непригодные для жизни. Срок эксплуатации большинства таких
домов уже истек или истечет в ближайшее время. Можно выделить ряд основных задач:
- создание комфортных условий для проживания граждан;
- повышение инвестиционной привлекательности города и увеличение
инвестиций в экономику;
- повышение энергоэффективности зданий, снижение затрат на эксплуатацию;
- создание новой планировочной структуры городской среды, приспособленной для комфортного проживания, отдыха и работы;
- улучшение пешеходной доступности и снижение нагрузки на транспортную инфраструктуру;
- улучшение экологии;
- обновление и модернизация инженерной инфраструктуры, формирование современного архитектурного облика города и кварталов.
14.Какая необходимость в проведении реноваций?
Как указывалось выше, включению в программу реновации подлежат многоквартирные дома первого периода индустриального домостроительства, то есть построенные с 1958 по 1967 год, а также дома, аналогичные им по своим характеристикам.
В свое время данный жилищный фонд решал задачу массового обеспечения граждан индивидуальным доступным жильем и решал ее достаточно успешно. Вместе с тем, такие дома проектировались и строились в условиях острой необходимости решения поставленной задачи, что сказалось на их конструктивных особенностях. Так, в значительном количестве данных домов отсутствуют подвальные помещения и доступ к коммуникациям, что наряду с высоким износом конструкций приводит к значительным сложностям и высоким расходам при проведении капитального ремонта, а в некоторых домах делает его проведение практически невозможным. Отсутствие доступа к инженерным системам сказывается и при возникновении аварийных ситуаций, затрудняя их устранение и увеличивая ущерб причиненный авариями. В целом ряде домов первого периода индустриального домостроительства отсутствуют стандартные отопительные приборы под окнами, трубы отопления вмонтированы в поперечные панели, что затрудняет или делает невозможной реконструкцию инженерной системы. Прокладка новых стояков с отопительными приборами приводит к уменьшению полезной площади квартир, которые и без того спроектированы для удовлетворения минимальных потребностей в жилье.
По итогам мониторинга Государственной жилищной инспекцией города Москвы многоквартирных домов, построенных в период с 1958 по 1967 год было зафиксировано снижение несущей способности и эксплуатационных характеристик строительных конструкций, что в ближайшие 10‑15 лет приведет дома в недопустимое состояние. Дальнейшая эксплуатация таких домов будет способствовать росту количества аварийных ситуаций и стоимости ущерба, причиненного ими, и в итоге приведет к значительному увеличению аварийного жилья в городе Москве.
Также стоит отметить, что за годы существования многоквартирных домов, подлежащих включению в программу реновации, изменился уклад
жизни горожан, появились новые требования, как к жилищному фонду, так
и к организации городских пространств, благоустройству территории.
Таким образом, программа реновации необходима для столицы России.
Ее реализация будет способствовать устойчивому развитию жилых территорий, созданию благоприятной среды жизнедеятельности, общественных
пространств и благоустройству территории, позволит сформировать современный облик столицы Российской Федерации.
15. Нарушение прав в сфере ЖКХ, как их распознать?
Нарушения прав в сфере ЖКХ происходят по двум направлениям:
-при предоставлении жилищных услуг;
-при предоставлении коммунальных услуг.
Распознать нарушения при предоставлении коммунальных услуг проще:
в законе четко прописан их перечень, порядок начисления платы за них и требования к качеству. С жилищными услугами несколько сложнее. Нужно помнить, что перечень работ и услуг, плата за них, утверждается собственниками на общем собрании. Предлагает этот перечень управляющая компания. Если на самом собрании собственники понимают, что их не устраивают расценки или объем работ, который предлагает управляющая компания, не нужно торопиться подписывать с ней договор. Лучше потратить время на то, чтобы изучить предложения других управляющих организаций и выбрать в итоге более достойную. Нарушение жилищных прав возникает в случае, если собственники договорились с компанией о перечне услуг, работ, сроках и порядке их проведения, размере оплаты, а она свои обязательства не исполняет либо требует то, что не отражено в договоре.
